2万亿的法拍房市场,藏着一个低门槛的创业机会

2019-2021 年,法拍房成交规模维持在 3000 亿元。我们发现,在法拍市场的火热下,存在着一个门槛较低的创业机会——法拍中介。

名词释义:

辅拍机构:主要服务于法院:法院所发布的公告、以及公告中所调研的内容(图片、文字)均是由法院委托辅拍机构制作,辅拍机构也参与前期回答竞拍者部分问题,组织看样等。

法拍中介:主要服务于购房者,协助参与竞拍者进行深度背景调研、处理过户等琐事,更像是咨询公司。目前市场大部分收费在成交价的2-3%。

标的物:指被拍卖的物品。

  • 此内容由派数据PaiData视频文案改编

 01 事件

节省35万中介费,低于市场价300万成交——这看似不可能的事情,在90后北漂小伙唐先生的身上发生了。2022年6月10日,在北京,唐先生低价捡漏了一套心仪的法拍房,前后共节省335万的费用。

但实际上,这所谓的节省35万的中介费,是从预估70万的费用里节省下来的,也就是成交的这套房产,中介收取了35万左右的中介费用。

协助拍下一套500万的房产,大部分法拍中介会收取10到15万的佣金,也就是成交价的2-3%,二手房收取佣金是因为购房者很难跳过中介找到理想的房源,购房者不可能挨家挨户去敲门询问业主是否有售卖意愿,需要中介提供大量的房源信息去筛选。

但法拍房不同,所有法拍房信息都是公开的,可以自行参与竞拍,竞拍者可以在人民资产诉讼网查到所有竞拍公示,可以自己在京东、淘宝等7个平台参与竞拍,并且平台和法院并不会收取拍卖的佣金。
 

02 为什么法拍中介存在?

打开关于法拍的新闻、视频,大部分的评论都会有人提到:“法拍房价格低又怎么样?拍下来业主不搬走,上门闹事,看你怎么办。”

暂且不说这些评论是‘酸’还是他们打心底是这么认为的,有租约、原业主不搬走、无法过户,这些风险的确存在,但也正是这些风险带来了法拍中介公司的市场。

在一篇论文中几乎总结了所有风险,感兴趣的可以添加客服微信:paishuju 去免费获取该论文。

03 租约风险

实际上,风险的确存在,但是被过度夸大了,以大家评论较多的租约风险为例:

根据《网络司法拍卖辅助工作的管理办法》:辅拍机构应当核实占有人的身份,调取占有依据(内容包括租赁起止时间、租金给付情况)。

所有公告,都会提前委托辅拍机构调研是否有租约,就像这样:

正常的租约都是可以协商处理的。有的法拍中介还喜欢去处理有租约的标的物。他们会去找租户协商,比如告诉租客给他1万块的违约金,大部分普通租户都会同意,有的法拍中介会告诉购房者实际给了租客2万或更多,借此从中再次获利一次。

而以“买卖不破租赁”为由,签订的20年的租约来占有房源,这样的合同大部分都是不合理,是可以作废的。

例如,房屋抵押给了银行,然后业主为了避免未来逾期导致房屋被拍卖而签订了20年的租赁合同,根据民法典第四百零五条“抵押前的租赁关系不受抵押的影响”,抵押之后签订的合同是可以作废的,也有法拍中介把处理这样的事件作为自己的高级案例,但普通竞拍者几乎都不知道该怎样处理。

并且,重庆也有因为虚构合同来阻碍拍卖的业主被移送公安机关的案件,不仅业主被处理,协助虚构合同的“租客”也被处理了。


 04 市场逐渐规范

法拍市场也在逐渐规范,根据最高院发布的《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》,再次强调法拍房的腾退将必须由法院执行,且执行过程是非常强硬的。

通过背景调研几乎可以把风险降到很低,但购房是大事,那些选择法拍中介的购房者也是为了图个安心,省事,毕竟自己可能调研的不够详细,也会花费一些时间成本。既然有可能捡漏,那么支付一些佣金对于他们来讲依然还是划算的。

法拍中介机构,如果前期尽职去做调研、核算成本、制定合理的出价策略、协助办理过户等琐事的同时赚取一定服务费,是典型的双赢的局面。
 

05 法拍中介公司现状

我们调研了7家不同城市的法拍中介公司,部分公司在不承担风险的前提下,赚着2到3个点的佣金。由于大家开始普遍接受法拍房、法拍房的供应量逐年增加,法拍中介公司的订单也越来越多。

部分公司似乎也存在一些违规操作:

  • 有的会通过合同条款法规避风险;
  • 有的也会夸大法拍房的风险来促使用户去选择他们的服务;
  • 有的调研报告并不够详细,甚至可能并没有调研,赌的就是遇到问题的概率小。
  • 有的也会冒充辅拍机构,或者说和法院有合作可以起拍价拍下房产。
  • 甚至,有的黑心中介还可能会诱导购买者高价拍下房产,借此收取更高的佣金。

法拍中介机构几乎是以某个城市为中心,比如北京机构就只需要北京市场的客户、因为正常的调研是需要人到场勘察。暂时没有一家独大的机构,也正是这样,陆续出现了一些小机构。

当然,也正因为如此才会有进场创业的机会。

参考资料:

1、房产司法拍卖中买受人权利保护研究— 叶兴

2、法拍中介创业指南 — 派数据PaiData

3、如何正确参与司法网拍?法院支招—法治日报

4、承诺”100万拍下的法拍房最终成拍价350万,消费者要求法拍公司退款被拒—红星新闻

5、《关于网络司法拍卖辅助工作的管理办法》

6、《抵押权与租赁权的关系》—民法典第四百零五条

7、《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》

如果你对开一个法拍中介公司感兴趣,欢迎加入我们的创业社群,交流学习。并可申请获取《法拍中介公司创业指南》了解该如何开始、如何获客。我们会陆续分享一些可以作为事业的创业项目,目前仅建议对餐饮、民宿酒店、法拍房、餐饮员工宿舍感兴趣的人群或正在从事这些行业的人群进入。如果你希望了解某个行业,进入社群后也可以告知我们,我们会尽快安排调查,制作创业指南并邀请从业者分享。

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